REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS SUJETOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD INMUEBLE EN CONDOMINIO, DENOMINADO “CONDOMINIO FRAGATA”, UBICADO EN PUERTO AVENTURAS, SOLIDARIDAD, QUINTANA ROO.
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO SEGUNDO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
CAPÍTULO TERCERO
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
CAPITULO CUARTO
DE LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS
CAPITULO QUINTO
DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
CAPITULO SEXTO
DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO
CAPITULO SÉPTIMO
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
CAPITULO OCTAVO
DE LA JURISDICCIÓN
CAPITULO NOVENO
COMPLEMENTARIAS
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1.- En el curso de este reglamento y para la claridad del mismo se utilizarán las siguientes definiciones:
a) CONDOMINIO: Significará el conjunto de edificios, terrenos, instalaciones y servicios construidos sobre los Lotes, 53, 54, 55, y 56, manzana 18, Plano 1, ubicado en el Desarrollo Turístico Puerto aventuras, Solidaridad, Quintana Roo, México y conocidos como el Conjunto Turístico Residencial en Condominio “CONDOMINIO FRAGATA”.
b) ESCRITURA CONSTITUTIVA: Significará la Escritura Pública que videnciara la constitución del régimen de propiedad inmueble en condominio, al cual se denomina “CONDOMINIO FRAGATA”.
c) CÓDIGO: Significará el código Civil del Estado de Quintana Roo publicado en el Diario Oficial del 8 de octubre de1980.
d) REGLAMENTO: Significará el conjunto de disposiciones que se contienen en el presente documento.
e) CONDOMINIO: Significará la persona física o moral que tanga los derechos de uso, disfrute y disposición de cada uno de los Departamentos que conforman al Condominio ya sea en calidad de Propietario o de Fideicomisario.
f) DEPARTAMENTO: Significará cada una de las unidades habitacionales que integran el condominio, según se describen en la Escritura Constitutiva.
g) PROPIEDAD COMÚN: Significará los bienes señalados como propiedad común en la escritura Constitutiva, referidos en el Articulo 4 del presente Reglamento.
h) INDIVISO: Significará el porcentaje de representación del valor nominal de cada departamento respecto del valor también nominal, del condominio y expresa el derecho que sobre los bienes comunes corresponde a cada Departamento, según se determinen dichos valores en la Escritura Constitutiva.
i) CUOTA: Significará el importe a cargo del propietario o usuario que deberá cubrir mensualmente al Administrador del Condominio.
ARTICULO 2.- Todos los condominios (propietarios o fideicomisarios), sus usufructuarios o arrendatarios, las personas que ocupen los Departamentos, bienes y elementos de uso común, sus familiares, dependientes, visitantes y en general quienes tengan disposición o posibilidades de uso, mediante causa lícita de los Departamentos y bienes de uso común, quedan sometidos y obligados al cumplimiento de todas las disposiciones contenidas en el presente Reglamento, así como a lo dispuesto por la Escritura Constitutiva, el código y las resoluciones adoptadas por la asamblea de condóminos y al comité de vigilancia.
CAPITULO SEGUNDO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.
ARTÍCULO 3.- El condominio de integra con áreas de propiedad común perteneciente a todos los condóminos y por áreas privadas de propiedad exclusiva o privativa de cada uno de ellos.
ARTÍCULO 4.- Son áreas de propiedad común aquellas destinadas al uso de la comunidad para la satisfacción de necesidades colectivas y para el cumplimiento de fines recreativos o de esparcimiento también de carácter colectivo, cuya propiedad y uso se rige por las leyes aplicables y son en forma enunciativa y no limitativa las siguientes:
a) El terreno total que ocupa el condominio según lo previsto en la Escritura Constitutiva, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, escaleras, patios, jardines, senderos, espacios que se hayan de señalado en las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículo, rampas y caminos de entrada y salida, siempre que sean de uso general.
b) Oficina de Administración, piscina, aseladeros, áreas jardinadas, accesos a la marina, así como todos los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
c) Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, bombas y motores; albañales, conductos de distribución de agua, drenaje, aire acondicionado, electricidad y gas; las obrara de recreo, ornato, recepción o reunión social y otras semejantes con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada departamento.
d) Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; los elementos exteriores como fachadas, puertas, ventanas y demás elementos que constituyen el aspecto exterior del Condominio y,
e) Todos los muebles, materiales, adornos, árboles y demás elementos que estén inseparablemente unidos a las elementos de propiedad común, así como cuales quiera otras construcciones, equipos o instalaciones que establezca con tal carácter este reglamento o la Escritura Constitutiva.
Los bienes comunes no podrán ser objeto de división ni modificarse en cuanto a su forma, construcción y destino, sino por acuerdo unánime de los condóminos tomado en asamblea legalmente constituida.
ARTÍCULO 5.- Son de propiedad común, solo de los Condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí a los departamentos, sin embargo las tuberías de agua, gas, electricidad, drenaje, teléfono, calefacción, o aire acondicionado que se contengan dentro de los límites físicos de la propiedad individual pertenecen en forma exclusiva al condominio o condóminos de los departamentos a cuyo servicio estén destinadas.
ARTÍCULO 6.- El derecho de cada condómino sobre los elementos de propiedad común es inseparable de su derecho sobre el departamento correspondiente y por lo tanto tales derechos no podrán ser enajenados, transferidos, gravados, divididos ni modificados en forma separada de este último.
ARTÍCULO 7.- El derecho de los condóminos sobre los elementos comunes del inmueble es una copropiedad de mano común y no es susceptible de división.
ARTÍCULO 8.- Son áreas de propiedad privada o privativa los departamentos propiedad de cada uno de los condóminos, las cuales se encuentran enumeradas y descritas en la Escritura constitutiva.
CAPITULO TERCERO
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
ARTÍCULO 9.- Los departamentos y las instalaciones particulares que correspondan a las mismas son objeto de apropiación individual y cada adquirente de un departamento será propietario singular y exclusivo del mismo y copropietario o codueño de los elementos y partes comunes del edificio en la proporción que establece el índice de pro indiviso inserta en la Escritura Constitutiva.
Los propietarios de los Departamentos tienen derecho a usar y disponer de los mismos, sujetos a las modalidades y limitaciones que se establecen en la Escritura Constitutiva, este Reglamento y el Código.
ARTÍCULO 10.- Cada condómino podrá enajenar, arrendar, hipotecar o gravar en cualquier forma su Condominio sin necesidad de conocimiento o consentimiento de los demás condóminos, con la única formalidad de notificar al administrador del Condominio.
En la enajenación, gravamen o embargo de un condominio estarán comprendidos invariablemente y sin limitación los derechos a los bienes comunes que corresponda al condominio. Solo se reconocerán como condóminos y por tanto solo podrán ejercer los derechos consignados en el presente capitulo, las personas que estén debidamente inscritas en el Libro de Registro de Condóminos que llevará el Administrador del Condominio.
Todo visitante, invitado y en general todo usuario tiene la obligación de registrar su acceso al condominio con el administrador General a través del Control de Visitantes que al respecto será implantado.
ARTÍCULO 11.- El Condómino, sus causahabientes o cualquier otro cesionario de aquel, convendrán entre sí las obligaciones que cada uno de ellos asumirá frente a los demás Condóminos y determinará si el usuario del Departamento tendrá la representación del Condómino ante la asamblea de Condóminos. El condómino en todo momento será obligado solidario de las obligaciones del usuario. Los arreglos que celebren al respecto deberán ser notificados por escrito al Administrador del Condominio para los efectos que procedan.
ARTÍCULO 12.- Cada Condómino deberá usar de los bienes comunes y servirse de los servicios e instalaciones comunes conforme a la naturaleza y destino normales de los mismos siempre que no se restringa ni haga más oneroso el derecho de los demás. En todo caso deberá reparar los daños que cause a los mencionados bienes, servicios e instalaciones comunes.
Aún que un Condómino abandone sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que le imponen el Código, la Escritura Constitutiva, este Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 13.- Cada Condómino deberá usar su Departamento y los bienes de propiedad común conforme a la moral y las buenas costumbres, de manera ordenada y tranquila y no podrá utilizarlos para fines distintos a los de casa-habitación unifamiliar; tampoco podrán ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás Condóminos o que comprometa la solides, seguridad, comodidad, prestigio o buen aspecto del Condominio, ni incurrir en omisiones que produzca resultados similares.
En cuanto a los bienes, instalaciones y servicios, los Condóminos deberán abstenerse de todo acto aún en el interior de sus Departamentos, que impida o haga menos eficaz su operación, estorbe o dificulte el uso o aprovechamiento de los bienes comunes.
Así mismo, los Condóminos estarán obligados a mantener en buen estado de uso y funcionamiento las instalaciones de sus Departamentos, específicamente en los casos en que de no hacerlo perjudiquen en cualquier forma los bienes comunes o privativos de otros Condóminos.
Los infractores de las disposiciones que antecede serán responsables de los gastos que se causen para reparar los bienes e instalaciones y restablecer los servicios de que se trate y de los demás daños y perjuicios que causen con su incumplimiento.
ARTÍCULO 14.- A fin de asegurar la tranquilidad y comodidad de los Condóminos, el buen aspecto y el prestigio del condominio, se establecen en forma enunciativa y no limitativa, las siguientes prohibiciones:
a) – Los propietarios de cada unidad privativa cuyos nombres están transcritos en la escritura de propiedad podrá tener un máximo de 2 (dos) mascotas.
Dichos propietarios estarán obligados a tener sus mascotas con una correa y a supervisarlas cuando se encuentren en cualquiera de las áreas comunes. Así mismo estarán obligados a recoger y limpiar de forma inmediata las necesidades de sus mascotas. Ninguna mascota podrá entrar a la alberca. Los dueños de las mascotas estarán obligados a responder por los daños que su mascota cause al Condominio.
El derecho de tener mascotas en el Condominio es exclusivo de los Condóminos propietarios cuyos nombres están transcritos en la escritura de propiedad. Sus usuarios, parientes, arrendatarios y/o empleados no pueden tener bajo ninguna circunstancia mascotas en el Condominio.
Una multa de $176.00 (ciento setenta y seis pesos 00/100) se aplicará diariamente a los propietarios en cuya unidad se viole este artículo referente a las mascotas. (Modificado en Asamblea de Noviembre de 2019)
b) -Usar los pasillos, escaleras y cualquier otro espacio común para patinar, montar bicicleta u otros juegos similares, en especial ruidosos o violentos, así como para la colocación temporal o permanente de plantas o cualquier otro elemento ornamental o de otra índole que no haya aprobado previamente el Administrador del Condominio.
c) – Colgar ropa u otros objetos en ventanas o balcones.
d) – Colocar en la fachada o en los muros en general, rótulos, placas o decoraciones distintas a los que autorice el comité de vigilancia.
e) -Instalar o usar en sus Departamentos maquinas o motores distintos de los usuales para el servicio del hogar.
f) -Tirar basura fuera de sus Departamentos, la cual únicamente podrá depositarse en los depósitos de basura señalados por el Administrador del Condominio, la cual deberá ser depositada en bolsas plásticas cerradas.
ARTÍCULO 15.- Salvo lo dispuesto en los artículos 16 y 17 del Reglamento, los Condóminos pueden hacer toda clase de obras, modificaciones y reparaciones en el interior de sus Departamentos, siempre que tales obras no alteren el destino de los mismos y no afecten la estructura, instalaciones, fachadas, espacios de circulación, vestíbulos y demás áreas de uso común ni restrinjan el uso o perjudiquen el buen aspecto interior o exterior del Condominio.
Cuando las obras que intente un Condómino puedan afectar en cualquier forma los bienes o servicios de uso común a (los) condominio(s) de algún otro condómino o condóminos, el que los quiera realizar deberá recabar previamente por escrito la aprobación del Administrador del Condominio y en su caso, de los condóminos afectados; y en ambas situaciones garantizará ante el administrador del Condominio y a su satisfacción la reparación de cualquier daño que llegare a causar y si fuere necesario, la reposición de las cosas a su estado anterior. Si el costo de las obras debe repartirse entre dos o más condóminos, estos deberán ponerse de acuerdo para cubrirlos, precisamente en la fecha de iniciación.
ARTÍCULO 16.- Los Condóminos no podrán hacer obras de ninguna clase ni reparaciones en los bienes o servicios comunes, salvo en caso de urgencia en que por cualquier motivo no pueda reunirse el Comité de Vigilancia para convocar a la asamblea que resuelva lo conducente, quedando, expresamente prohibido a los condóminos:
a) Modificar o alterar en cualquier forma los muros de las fachadas, el color o cualquier otro elemento de estos, incluyendo las ventanas, los balcones y los vidrios de ambos o poner en dichas fachadas rótulos o letreros.
b) Modificar o alterar en cualquier forma los muros medianeros que separan las áreas de propiedad privada de los vestíbulos, pasillos u otros espacios de propiedad común; abrir claros, puertas, ventanas o hacer horadaciones en esos muros; modificar en cualquier forma el aspecto exterior, la decoración o el color de los repetidos muros o de las puertas u otros elementos que haya en los mismos. En cuanto a la parte interior de los muros medianeros, los Condóminos no podrán rebajarlos, hacer nichos ni modificarlos en forma alguna y sólo podrán usarlos de acuerdo con su naturaleza. En ningún caso podrán los Condóminos abrir nuevas puertas o ventanas hacia los vestíbulos, descansos o zonas de uso común en general.
c) Modificar, perforar, abrir huecos o alterar en cualquier forma las losas estructurales que dividen los diversos pisos, aun cuando estén de acuerdo los Condóminos de los Departamentos superiores o inferiores a menos que cuenten dichos Condóminos con la autorización por escrito del Administrador del condominio.
d) Colocar alambres para teléfonos, radios, televisores, antenas parabólicas, etc., hacia el exterior de su Condominio, sino que utilizarán en todo caso las instalaciones existentes para tales fines.
ARTÍCULO 17.- El mantenimiento de los bienes, instalaciones y equipos de uso común y las reparaciones que requieran los mismos cuando sean necesarias, serán realizados por el administrador del condominio con la autorización previa del comité de Vigilancia, con sujeción a las reglas siguientes:
a) Las obras para la conservación, estabilidad y seguridad de los edificios que forman el Condominio y para el funcionamiento normal y eficaz de sus servicios serán llevadas a cabo con la previa aprobación del comité de vigilancia, con cargo a los fondos correspondientes. Cuando se trate de obras no previstas el administrador del Condominio convocará a la Asamblea para que este resuelva lo conducente.
b) Cuando se trate de obras o reparaciones importantes el administrador del condominio consultará con el Arquitecto o Ingeniero que sea designado para tal efecto con la aprobación previa del comité de Vigilancia, a fin de que se tomen las precauciones necesarias para no afectar la estructura, salubridad, funcionamiento, comodidad, prestigio y buen aspecto de los Departamentos afectados o del conjunto del Condominio.
c) Cualquier inspección u obra que tenga que hacerse en lozas o muros estructurales o en las instalaciones y equipos de propiedad común a los que haya que llegar a través del muro de un condominio o local de propiedad privada, deberá aprobarse previamente por el comité de Vigilancia y será ejecutado con exclusión de cualquier otra persona, por el personal que el Administrador del condominio comisione para el cumplimiento del acuerdo.
Lo anterior se aplicará también en los casos de inspecciones y obras que deban hacerse en instalaciones pertenecientes a un Departamento cuyo acceso sea a través de la propiedad de un Condómino distinto; y en cuanto al costo de dichas obras, será expensado con cargo a los fondos existentes, atento a lo dispuesto en la fracción a) del presente artículo.
d) En todo caso, quedan prohibidas cualesquiera obras que pongan en peligro la seguridad del condominio o de sus ocupantes o que impidan permanentemente el uso de alguna parte o servicio común.
ARTÍCULO 18.- Son gastos comunes a cargo de los Condóminos:
a) El costo de los servicios de agua, energía eléctrica, impuesto predial, teléfono y demás costos similares que causen los bienes y servicios comunes, incluyendo en su caso los impuestos y derechos relativos, así como el impuesto predial global del Condominio en tanto no se individualicen los Departamentos y el pago de la Fianza de Garantía de cumplimiento de Pago de Cuotas de Mantenimiento.
b) Los sueldos, salarios, compensaciones y demás prestaciones de Ley de toda clase de personal al servicio del condominio y las correspondientes cuotas patronales del Seguro social y del Sistema de Ahorro para el Retiro (S.A.R.).
c) Los honorarios a operarios, empresas o profesionistas que intervengan en la gestación o asesoramiento de asuntos del Condominio.
d) El costo de los implementos y equipos para la limpieza y cuidado de las partes comunes de los edificios y para la atención de los jardines.
e) El importe de los gastos de administración, operación, reparación y mejora de cualquier naturaleza a los bienes y servicios comunes.
f) Las primas de los seguros del Condominio.
g) En general los gastos de conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes y de los demás que tengan ese carácter de acuerdo a la naturaleza del Régimen de Condominio o que deban considerarse como tales, conforme al Código, la Escritura Constitutiva y este Reglamento.
ARTÍCULO 19.- Cada Condómino debe contribuir a los gastos de administración, conservación, operación, mantenimiento y reparación de los bienes y servicios comunes, en proporción al pro indiviso que le corresponden a su Departamento, según se indique en la Escritura Constitutiva. Lo anterior incluye el costo de las obras que requieran los techos en su parte superior y los sótanos, que serán por cuenta de todos los Condóminos y serán pagados por partes iguales, lo mismo que la reparación de los desperfectos ocasionados por sismos, rayos o hundimientos diferenciales del suelo.
ARTÍCULO 20.- Los Condóminos darán aviso inmediato al Administrador del condominio de cualquier daño causado a la propiedad común. Dichos daños serán reparados con cargo al presupuesto general del condominio, excepto cuando hayan sido causados ya sea directa o indirectamente o por la negligencia de alguno de los Condóminos o sus Causahabientes, en cuyo caso el Condómino responsable pagará tales daños. En este último caso el costo de las mismas será pagado provisionalmente con cargo al presupuesto general del condominio.
ARTÍCULO 21.- La asamblea de Condóminos aprobará el presupuesto anual de gastos, que deberá incluir la constitución de un fondo destinado a los gastos de Administración y Mantenimiento y otro fondo de reserva para la adquisición y reposición de implementos, maquinaria y equipo para el Condominio. El fondo de Reserva deberá ser equivalente al importe estimado del gasto correspondiente, cuando menos a tres (3) meses de operaciones del Condominio.
Mientras no se usen los fondos indicados, estos serán invertidos en valores de renta fija de fácil realización aprobados por la Comisión Nacional de Valores.
ARTÍCULO 22.- Al aprobar el presupuesto anual, la Asamblea determinará las cuotas ordinarias que deberán cubrir los Condóminos.
Asimismo, los Condóminos deben cubrir las cuotas extraordinarias que apruebe la Asamblea para llevar a cabo reparaciones, obras, mejoras u otros gastos que la misma asamblea apruebe, como gasto adicional al presupuesto o para completar o reponer el fondo de reserva cuando haya sido necesario disponer del mismo.
ARTÍCULO 23.- Las cuotas ordinarias para cubrir el presupuesto deberán ser cubiertas por los Condóminos trimestralmente, y deberán ser pagadas dentro de los primeros 30 días correspondientes a cada trimestre para evitar el cargo de intereses moratorios. ( Modificado en Asamblea 2018)
Las cuotas extraordinarias deberán pagarse en la forma y términos previstos por la Asamblea y si se omite resolver al respecto dentro de los diez días siguientes al requerimiento escrito del Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 24.- Los Condóminos que no paguen oportunamente las cuotas ordinarias o extraordinarias a su cargo cubrirán intereses moratorios a razón del 3% mensual o (0.1% diario)exclusivamente sobre las cuotas ordinarias o extraordinarias no pagadas oportunamente. Cuando a juicio de la Asamblea de Condóminos haya cambios importantes en los tipos de interés en el mercado, la propia Asamblea podrá modificar los intereses moratorios.
ARTÍCULO 25.- La parte conducente del Acta de la Asamblea en que se apruebe el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias firmada por el Presidente en funciones del Comité de Vigilancia y el Administrador del Condominio, acompañada a la liquidación del principal y accesorios del adeudo relativo, suscrito por los mismos funcionarios y los recibos pendientes de pago, trae aparejada ejecución en la vía civil en contra del Condómino incumplido. Esta acción sólo podrá ejercitarse cuando existan tres recibos pendientes de pago.
Los créditos que se originen por los conceptos indicados y cualesquiera otros que deriven del Condominio, gozan de garantía real sobre los Departamentos a que se refieren y afectarán a los mismos aunque se transmitan a terceros. Estos créditos podrán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, aunque no se haya promovido el juicio relativo, mediante la protocolización ante Notario Público de las constancias que indica el párrafo que antecede.
La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad, da derecho a todo interesado para obtener del Administrador del Condominio y de cualquier acreedor una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación del Administrador del Condominio sólo surtirá efectos si va suscrita por el Presidente del Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 26.- Cuando algún Condómino incurra en mora en el pago de su cuota mensual, el Administrador del Condominio distribuirá el importe del adeudo vencido y de los que se sigan venciendo entre los demás Condóminos, en proporción al índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva hasta la recuperación total de estos adeudos. Al lograrse esta recuperación, el Administrador del Condominio reembolsará a los Condóminos las cantidades que cada uno de ellos haya cubierto y los intereses cobrados.
ARTÍCULO 27.- Las controversias que surjan entre los Condóminos respecto a las actividades que lleven a cabo dentro del Condominio serán sometidas a la resolución del Comité de Vigilancia. En caso de no ser acatada dicha resolución, dará lugar al procedimiento previsto en el párrafo siguiente.
El Condómino que reiteradamente falte al cumplimiento de las obligaciones a su cargo en los términos del Código, la Escritura Constitutiva o este Reglamento o no acate en sus términos las resoluciones emitidas por el Comité de Vigilancia, a que se refiere el párrafo que antecede; además de la responsabilidad en que incurra por los daños y perjuicios causados a los demás Condóminos, podrá ser demandado para que venda sus derechos, inclusive en subasta pública, pero en todo caso respetando el derecho del tanto previsto en el Articulo 1999 del Código. El ejercicio de esta acción será resuelto en Asamblea de Condóminos por un mínimo de sesenta y cinco (65%) por ciento de éstos.
Si quien faltare al cumplimiento de las obligaciones a su cargo no fuese el Condómino registrado en el Libro a que se refiere el Artículo 9 de este Reglamento, el Administrador del Condominio demandará previo consentimiento del Condómino, la desocupación del Departamento. La Asamblea conocerá de la oposición del Condómino inconforme y resolverá lo conducente en los términos del párrafo que antecede.
CAPITULO CUARTO
DE LAS ASAMBLEAS DE CONDOMINOS
ARTÍCULO 28.- La Asamblea de Condóminos es el órgano supremo del Condominio. Se reunirá de preferencia en el propio Condominio cuando menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses, cuando la convoque el Administrador del Condominio, el Presidente del Comité de Vigilancia o los Condóminos que representen cuando menos el 25% (veinticinco por ciento) del total del índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva. La participación en las Asambleas de Condóminos se regirá por lo establecido en el Código, la Escritura Constitutiva y este Reglamento.
ARTÍCULO 29.- La convocatoria para la Asamblea General deberá contener el Orden del Día, el lugar, la fecha y hora señalada para su celebración y se notificará en forma fehaciente con anticipación no menor de veinte (20) días a cada uno de los Condóminos en el domicilio de su propiedad.
Los Condóminos podrán señalar por escrito otro domicilio para recibir notificaciones, en cuyo caso, de las convocatorias y demás notificaciones que haya que hacerles se enviará una copia por correo certificado al domicilio señalado. Además el Administrador del Condominio colocará la convocatoria en texto mecanográfico en lugares visibles en el Condominio y hará su publicación en el diario de mayor circulación en el Estado de Quintana Roo, con la misma anticipación mencionada en el párrafo que antecede. En la misma forma, se podrá convocar a la Asamblea en casos de urgencia, a juicio del Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 30.- Si todos los Condóminos estuvieren presentes o debidamente representados, podrá celebrarse la Asamblea sin necesidad de previa convocatoria.
Si en la Asamblea no pudiera tratarse todos los puntos comprendidos en la Orden del Día, la propia Asamblea podrá continuar sesionando en los días subsecuentes que determine, sin necesidad de nueva convocatoria.
ARTÍCULO 31.- Los Condóminos podrán hacerse representar en la Asamblea por apoderado constituido mediante el otorgamiento de simple carta poder, otorgada ante dos testigos, documento que deberán revisar bajo su responsabilidad los escrutadores respectivos.
ARTÍCULO 32.- Presidirá la Asamblea el Presidente del Comité de Vigilancia y a falta de éste, el Administrador del Condominio. En ausencia de ambos, presidirá la persona que designen los Condóminos presentes o representados en dicha asamblea por mayoría de votos. Como Secretario fungirá el Secretario del Comité de Vigilancia, o en su defecto, la persona que designe la Asamblea de Condóminos.
El Presidente nombrará dos escrutadores de entre los mismos Condóminos presentes, quienes harán constar los nombres de los condóminos asistentes, así como los valores que estos representan de acuerdo al índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva.
El Secretario levantará el Acta de la Asamblea y transcribirá en el Libro de Actas autorizados por el Presidente Municipal del Municipio de Solidaridad. Las actas respectivas serán autorizadas por el Presidente y el Secretario de la Asamblea y se agregará a las mismas la lista de asistencia firmada por los concurrentes a dicha asamblea, autorizada por los propios escrutadores, así como aquellos documentos que la Asamblea determine sean anexados a tales actas.
El Administrador del Condominio tendrá siempre a la vista de los Condóminos y de los acreedores registrados el Libro de Actas y los documentos y estudios presentados a la Asamblea.
El administrador del Condominio comunicará a los Condóminos por escrito, las resoluciones adoptadas por la Asamblea, dentro de los quince días siguientes a la celebración de la misma.
ARTÍCULO 33.- Salvo en los casos en que la Escritura Constitutiva, el Código o este Reglamento determinen expresamente lo contrario, la Asamblea se considerará legítimamente instalada a virtud de primera convocatoria, si a ella concurren Condóminos que representen por lo menos el 90% (noventa por ciento) del total del índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva y a virtud de segunda convocatoria se requerirá cuando menos el 51% (cincuenta y uno por ciento) del total del índice del pro indiviso.
Si la asamblea se efectuare en tercera convocatoria, la Asamblea se considerará legítimamente instalada con los Condóminos que se encuentren presentes.
En la convocatoria deberá señalarse que en caso de no reunirse el quórum necesario, la Asamblea podrá llevarse a cabo en segunda o tercera convocatoria, mediando entre ellas media hora de diferencia.
ARTÍCULO 34.- En la Asamblea, cada Condómino tendrá derecho a un número de votos equivalente a los índices de proporcionalidad que corresponden al Departamento de su propiedad de acuerdo a la tabla de pro indiviso inserto en la Escritura Constitutiva, siempre y cuando se encuentre al corriente con las cuotas establecidas.
No obstante lo dispuesto como regla general en el párrafo anterior, atento a lo dispuesto en la Fracción III del Articulo 2038 del Código, el voto de aquellos Condóminos que hayan adquirido Departamento sujeto a un contrato de compra-venta con reserva de dominio o que se encuentren gravadas con créditos hipotecarios, se reducirá a la proporción del precio del Departamento, que hubieren pagado a esa fecha, correspondiendo al acreedor la otra proporción del porcentaje. Esta prevención sólo regirá si los acreedores asisten a la Asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporción de que se trata deberán contar con la constancia expedida por el Administrador del Condominio en los términos de la fracción a) del Artículo 48 de este Reglamento.
ARTÍCULO 35.- Con excepción de los casos en que el Código o este Reglamento prevengan lo contrario, las resoluciones serán tomadas por simple mayoría de votos de los Condóminos concurrentes a la Asamblea. Sin embargo, cuando un solo condómino represente más del cincuenta por ciento de los votos, para que tengan validez los acuerdos de la mayoría se requerirá la aprobación de los Condóminos que representen cuando menos la cantidad de los votos restantes.
ARTÍCULO 36.- Se requieren las mayorías calificadas que a continuación se indican para que la Asamblea pueda tomar resoluciones válidas sobre los siguientes asuntos:
a) Se requerirá el 65% (sesenta y cinco por ciento) del total del índice del pro indiviso transcritos en la Escritura Constitutiva:
1. Para modificar la Escritura Constitutiva del Condominio o el Reglamento
2. Para que el Administrador del Condominio puede ejercitar en contra de lo Condóminos o sus causahabientes, las acciones por incumplimiento reiterado a que se refiere el Artículo 27 del Reglamento.
3. Para aprobar la ejecución de obras y mejoras del Condominio, puramente voluntarias o de ornato.
4. Para resolver sobre la reconstrucción, demolición o venta de los bienes comunes, si la destrucción no alcanza la gravedad indicada en el artículo 54.
b) Se requerirá el cincuenta y uno por ciento (51%) del total del pro indiviso transcritos en la Escritura Constitutiva:
1. Para designar o remover al Administrador del Condominio y para modificar o revocar las medidas y disposiciones dictadas por dicho Administrador.
2. Para designar o remover a los miembros del Comité de Vigilancia.
3. Para establecer cuotas extraordinarias de acuerdo con lo previsto en este reglamento.
4. Para aprobar la modificación de las cuotas normales de mantenimiento aprobadas por la Asamblea anterior.
5. Para resolver sobre la reconstrucción, demolición o venta de los bienes comunes, así como respecto de su destrucción por ruina o vetustez, salvo el caso a que se refiere el inciso a)-4.
c) Para los demás casos en que la Escritura Constitutiva, el Código este Reglamento requieran expresamente mayoría calificadas, se estará en lo que prevengan las disposiciones relativas
.
ARTÍCULO 37.- Las votaciones serán económicas, o sea que no será necesario tomar nota expresamente de los nombres de los Condóminos que voten en cada sentido, a menos que así lo soliciten el veinticinco por ciento cuando menos de los Condóminos presentes, en cuyo caso la votación será nominal.
ARTÍCULO 38.- La Asamblea anual deberá ocuparse de los siguientes asuntos, sin perjuicio de los demás que incluya la convocatoria:
a) Nombrar y remover libremente al Administrador del Condominio, excepto aquél que funja durante el primer año contado a partir de la fecha de la Escritura Constitutiva que serán designados por quienes la otorguen. El administrador del Condominio podrá ser o no Condómino y su remuneración será fijada por la Asamblea que lo elija.
b) Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo del Administrador del Condominio y las que corran a cargo de los Condóminos por actos de dicho Administrador ejecutados en o con motivo del cargo que desempeñan.
c) Nombrar y remover a los miembros del Comité de Vigilancia que deberá constituirse con tres personas cuando mínimo.
d) Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deberá otorgar el Administrador del Condominio para garantizar el fiel desempeño de su cargo y el manejo de los fondos que les fueren confiados.
e) Examinar y en su caso, aprobar el Estado de Cuenta Anual que someta el Administrador del Condominio a su consideración.
f) Discutir y en su caso, aprobar el Presupuesto de Gastos para el año siguiente que presente en consideración el Administrador del Condominio con la aprobación del Comité de Vigilancia, quien intervendrá en su elaboración y revisión.
g) Establecer las cuotas a cargo de los Condominios para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración y otro fondo de reserva, para la adquisición y reposición de implementos y maquinaria con que debe contar el Condominio. El pago de dichas cuotas podrá dividirse en mensualidades que serán cubiertas por adelantado. El monto total de dichas cuotas se dividirá en proporción al índice del pro indiviso inserto en la Escritura Constitutiva que corresponde, al Departamento propiedad de cada Condómino.
h) Promover lo que proceda ante las autoridades competentes cuando el Administrador del Condominio o los miembros del Comité de Vigilancia infrinjan el Código, la Escritura Constitutiva, este Reglamento o cualesquiera disposiciones legales aplicables.
i) Instruir al Administrador del Condominio sobre la forma en que habrán de cuidar y vigilar los bienes del Condominio y los servicios comunes y la forma en que habrán de promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad de Condóminos.
j) Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador del Condominio.
k) Modificar la Escritura Constitutiva y este Reglamento de conformidad con las disposiciones contenidas en este último.
l) Las demás que le confieren el Código, la Escritura Constitutiva, el Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 30.- Las resoluciones legalmente adoptadas por la Asamblea obligan a todos los Condóminos, incluso a los ausentes o disidentes.
CAPITULO QUINTO
DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
ARTÍCULO 40.- El Comité de Vigilancia se integrará y sus miembros serán nombrados o removidos por la Asamblea. Estará formado por tres Condóminos cuando mínimo, los cuales designarán entre ellos al Presidente, Secretario y Tesorero.
Los miembros del Comité de Vigilancia durarán en su cargo un año y podrán ser reelectos pero, en todo caso, continuarán en funciones hasta que tomen posesión de sus cargos quienes sean designados para substituirlos.
Las reglas relativas a convocatorias, quorum, votaciones y adopción de resoluciones del Consejo de Vigilancia serán las que contemplan los Artículos del 42 al 46 inclusive, de este Reglamento.
ARTÍCULO 41.- El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes atribuciones y deberes:
a) Cerciorarse de que el Administrador del Condominio cumpla con los acuerdos de la Asamblea y las disposiciones contenidas en el Código, la Escritura Constitutiva y este Reglamento.
b) Estar pendiente de que el Administrador del Condominio lleve a cabo el seguimiento de las funciones previstas en la fracción que antecede. Recibir las quejas de los Condóminos contra dicho Administrador y tomar las medidas que estime pertinentes en vista de dichas quejas, después de oír al Administrador del Condominio.
c) Determinar lo procedente en los casos previstos en Administrador del Condominio la fracción a) del artículo 48 de este Reglamento.
d) Autorizar al Administrador del Condominio a ejecutar las obras necesarias o convenientes para la conservación y mantenimiento de los bienes, instalaciones y servicios comunes del Condominio.
e) Verificar los estados de cuentas mensuales del Administrador del Condominio e intervenir en la revisión y formación del Estado de Cuenta Anual que debe rendir dicho Administrador a la Asamblea.
f) Cerciorarse de la constitución y subsistencia de las garantías a que se refiere la fracción d) del Artículo 38 de este Reglamento; dando cuenta sin demora de cualquier irregularidad a la Asamblea.
g) Vigilar la constitución, conservación, inversión y manejo de los fondos para gastos de mantenimiento y Administración y el de Reserva para la adquisición y reposición de implementos, maquinaria y equipo a que se refiere la fracción g) del Artículo 38 de este Reglamento.
h) Dar cuenta a la Asamblea de sus observaciones sobre la administración del Condominio.
i) Informar a la Asamblea de la constatación que haga del incumplimiento de los Condóminos a las obligaciones a su cargo en los términos del Código, la Escritura Constitutiva y este Reglamento.
j) Coadyuvar con el Administrador del Condominio en las observaciones a los Condóminos sobre el cumplimiento de las obligaciones a su cargo en los términos del Código, la Escritura Constitutiva, el Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.
k) Convocar a la Asamblea de Condóminos cuando a su requerimiento el Administrador del Condominio no lo haga dentro de los tres días siguientes y también cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea de las irregularidades en que haya incurrido el Administrador del Condominio, con notificación a este, para que comparezca a la Asamblea relativa.
l) Autorizar las medidas de urgencia que estime convenientes en los casos que, aunque estén reservadas a la Asamblea no puedan diferirse hasta la fecha de la reunión de ésta.
m) Las demás que se deriven del Código, la Escritura Constitutiva el Reglamento y las demás disposiciones aplicables.
ARTÍCULO 42.- El Comité de Vigilancia se reunirá cuando menos cada tres meses y siempre que lo requieran los asuntos del Condominio y tomará sus resoluciones por mayoría de los miembros que lo forman.
ARTÍCULO 43.- Los miembros del Comité de Vigilancia durarán en su cargo un año a partir de la fecha de su nombramiento, pero podrán ser removidos libremente en cualquier tiempo por la Asamblea, de conformidad con lo dispuesto en la fracción c) del Artículo 38 de este Reglamento. Dicha Asamblea podrá nombrar al (los) sucesor (es) del Comité de Vigilancia removido (s) quien (es) habrá de completar el plazo para que el que hubiese sido electo el miembro (s) del Comité removido.
En el caso de muerte, remoción, renuncia, incapacidad legal o impedimento permanente del Administrador, entonces el Comité de Vigilancia designará por mayoría de votos al sucesor para desempeñar el cargo vacante hasta que la Asamblea de Condóminos designe a un nuevo Administrador.
ARTÍCULO 44.- El Comité de Vigilancia se reunirá en cualquier lugar dentro de la República Mexicana, en donde sean convocados mediante el aviso correspondiente. El Comité de Vigilancia se reunirá tan frecuentemente como sea considerado por el Presidente o por la mayoría de sus miembros. Los avisos para la reunión del Comité de Vigilancia deberán ser firmados por el Secretario del Comité y enviados por correo certificado, con acuse de recibo a cada uno de los miembros del mismo, dirigido a la última dirección registrada ante el Secretario del Comité de Vigilancia. Tal aviso deberá contener la hora, fecha, lugar y agenda de la Sesión.
Cualquier sesión del Comité de Vigilancia será válida, aún sin aviso expreso, cuando todos los miembros que debieran recibir este aviso estén presentes o si existe quorum y cada uno de los miembros ausentes ha renunciado a su derecho de recibir dicho aviso
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ARTÍCULO 45.- Existirá quorum en una Sesión del Comité de Vigilancia cuando la mayoría de sus miembros estén presentes.
Las resoluciones adoptadas por el Comité de Vigilancia serán válidas y obligarán a todos los Condóminos cuando sean aprobadas por el voto de la mayoría de los miembros que asistan a dicha sesión. La Asamblea de Condóminos por el voto afirmativo de cuando menos el 51% (cincuenta y uno por ciento) del total del índice de pro indiviso inserto en la Escritura Constitutiva, podrá modificar o revocar las resoluciones adoptadas por el Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 46.- La Asamblea de Condóminos podrá de entre los miembros del Comité designar directamente al Presidente y al Secretario del mismo, quienes deberán ser Condóminos, pero en todo caso se preferirá que dichas personas vivas en Puerto Aventuras, Solidaridad, Quintana Roo.
CAPITULO SEXTO
DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO
ARTÍCULO 47.- En relación a las áreas comunes el Administrador del Condominio tendrá las más amplias facultades reconocidas por la Ley para un mandatario general para celebrar todo tipo de contratos y realizar toda clase de actos y operaciones que por la Ley o por disposición del Código, la Escritura Constitutiva o este Reglamento no estén expresamente reservadas a la Asamblea de Condóminos o al Comité de Vigilancia, así como para administrar y dirigir los negocios del Condominio y representar a los Condóminos ante toda clase de autoridades judiciales (civiles o penales) laborales y administrativas, sean federales, estatales o municipales con el más amplio poder para pleitos y cobranzas y actos de administración en los términos de los dos primeros párrafos del Articulo 2810 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo y los Artículos correspondientes de los Códigos Civiles para los Estados, gozando aun de aquellas facultades que requieren Clausula especial y a las cuales se refieren los Artículos 2831, 2838, 2843 y 2849 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo y los Artículos correlativos de los Códigos Civiles para los Estados, incluyendo en forma enunciativa, pero de ninguna manera limitativa, las siguientes facultades:
a) Promover quejas y querellas y desistirse de ellas, presentar acusaciones, constituirse en coadyuvante del Ministerio Publico y otorgar perdones.
b) Indicar juicios de amparo y desistirse de ellos.
c) Otorgar con las limitaciones que considere pertinentes y revocar toda clase de poderes generales y/o especiales para pleitos y cobranzas.
ARTÍCULO 48.- El Administrador del Condominio tendrá las siguientes atribuciones y deberes:
a) Para los efectos previstos en el segundo párrafo del Artículo 34 de este Reglamento, llevar, debidamente autorizado por el Presidente Municipal del Municipio de Solidaridad, un Libro de Registro de los Acreedores del Condominio, que hubieran manifestado, dentro del primer año, de constituido el crédito o en el mes de Enero de cada año, su decisión de concurrir a las Asambleas. En este Registro se anotará la conformidad del acreedor y del deudor sobre los saldos pendientes de cubrirse, en la inteligencia de que si hay discrepancia o renuncia del deudor a expresar su voluntad acerca de lo manifestado sobre el particular para su acreedor, entonces se anotarán los saldos que determine el Comité de Vigilancia, según su leal saber y entender, indicándose al respecto la proporción correspondiente al acreedor y al deudor, de los votos atribuidos a dicho Condominio. Estas inscripciones sólo tendrán validez por el trimestre en que se practiquen y el Administrador del Condominio expedirá las constancias que al efecto requiera el acreedor interesado.
b) Cuidar y vigilar los bienes del Condominio y los servicios comunes; promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad y cuidar la seguridad del Condominio.
c) Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, que podrá ser consultada en horas hábiles por los Condóminos.
d) Nombrar y remover el personal administrativo y de servicio del Condominio aprobado por la Asamblea en los términos del presupuesto de gastos correspondiente; determinar sus respectivas atribuciones y cuidar de que cumplan con las mismas y con las normas establecidas en la Ley Federal del Trabajo y demás disposiciones legales en la materia.
e) Realizar las obras necesarias, atento a lo previsto en el artículo 17 de este Reglamento.
f) Recaudar de los Condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para el fondo de Mantenimiento y Administración y para el fondo de reserva.
g) Ejercer los gastos de Mantenimiento y Administración del Condominio con cargo al fondo correspondiente.
h) Otorgar recibo a cada uno de los Condóminos de las cantidades que hayan aportado en el mes inmediato anterior para el fondo de Mantenimiento y Administración y el fondo de reserva. En estos recibos se expresará, en su caso, los saldos que existan a favor o a cargo de cada Condominio.
i) Entregar trimestralmente a cada Condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:
1. Relación pormenorizada de los gastos del mes inmediato anterior, efectuados con cargo al fondo de Mantenimiento y Administración y al fondo de reserva.
2. Estando consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes a cubrirse. El Administrador del Condominio tendrá a disposición de los Condóminos que quieran consultarla, una relación de las cantidades de cada uno de ellos hayan aportado a los señalados fondos, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse.
3. Saldo del fondo de Mantenimiento y Administración, fines para el que se destinará en el mes inmediato siguiente.
Los Condóminos tendrán un plazo de cinco días contados a partir de la entrega de la documentación mencionada para formular las observaciones u objeciones que consideren pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considerará que los Condóminos están de acuerdo con dicho estado de cuenta, a reserva de la aprobación de la Asamblea.
j) Convocar a la Asamblea de Condóminos cuando menos con veinte días de anticipación a la fecha de la misma, indicando lugar dentro del Condominio en que habrá de celebrarse, así como el día y la hora, y el Orden del Día.
Los Condóminos y los acreedores registrados podrán convocar a Asamblea sin la intervención del Administrador, cuando acrediten ante Juez competente que representan como mínimo el 25% (veinticinco por ciento) del total de índice de pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva.
k) Exigir, con la representación de los demás Condóminos al infractor de las reglas previstas en el artículo 27 de este Reglamento, las responsabilidades en que incurra.
l) Las demás funciones y el cumplimiento de las obligaciones que establecen a cargo del Administrador del Condominio, el Código, la Escritura Constitutiva, este Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 49.- La retribución del Administrador, así como la caución que deberá otorgar para garantizar su manejo, será determinada por la Asamblea que nombre ha dicho Administrador.
El administrador será nombrado por tiempo indefinido, pero podrá ser removido en cualquier tiempo por la Asamblea.
En los casos de falta temporal del Administrador, el Comité de Vigilancia designará a quien lo substituya. Si la falta es definitiva, la designación la hará la Asamblea, pero mientras ésta se reúne, el Comité de Vigilancia designará un Administrador Provisional.
ARTÍCULO 50.- El Administrador, al entrar en funciones, deberá levantar una constancia del estado en que recibe los Bienes Comunes del Condominio y un inventario de todos los equipos o implementos de la Administración de Condominio, señalando el estado de conservación en que se encuentren. Dicho inventario deberá actualizarlo cada seis meses; con la misma periodicidad practicará una inspección para verificar el estado que guardan los bienes comunes del Condominio, debiendo rendir un informe al Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 51.- Por el simple hecho de su designación, el Administrador del Condominio gozará de las facultades antes establecidas, acreditará su personalidad con la Escritura que contenga la Protocolización del Acta de la Asamblea General de Condominios o del Comité de Vigilancia en la que haya sido designado.
ARTÍCULO 52.- Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el Administrador dentro de sus funciones y con base a la Ley y al presente Reglamento, serán obligatorias para todos los Condóminos. La Asamblea podrá modificar o revocar tales medidas y disposiciones.
CAPITULO SEPTIMO
DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
ARTÍCULO 53.- El Régimen de Condominio objeto de la Escritura Constitutiva y de este Reglamento sólo puede extinguirse en los siguientes casos:
a) Por acuerdo unánime de los Condóminos.
b) Porque la totalidad de los Departamentos que constituyen el Condominio pasen a ser propiedad de una sola persona que declare formalmente su voluntad de dar fin al Régimen de Condominio.
c) En los casos de destrucción y ruina.
ARTÍCULO 54.- Si el Condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor según peritaje practicado por las autoridades competentes o una institución Bancaria, una mayoría especial del 51% (cincuenta y uno por ciento) del total del índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso, la venta con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación y desarrollo urbano y otras que fueran aplicables.
Si la destrucción no alcanza la gravedad indicada, los acuerdos a que se refiere el párrafo anterior serán tomados por una mayoría especial del 65% (sesenta y cinco por ciento) del total del índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva.
En cualquiera de los casos a que se refieren los párrafos que anteceden, el acuerdo a la reconstrucción obliga a la minoría de los Condóminos en la proporción que les corresponda. Los Condóminos inconformes podrán desde luego enajenar sus propiedades a favor de la mayoría en los términos de los acuerdos adoptados, en la inteligencia, sin embargo, de que dicha enajenación será forzosa en un término de seis meses contados a partir del acuerdo respectivo al precio del avalúo practicado por Corredor Publico o por institución Bancaria, si dentro de dicho término los Condóminos inconformes no han determinado precio.
ARTÍCULO 55.- En caso de ruina y vetustez del Condominio, una mayoría especial del 51% (cincuenta y uno por ciento) del total del índice del pro indiviso transcrito en la Escritura Constitutiva, podrá resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición y división de los bienes comunes, o en su caso la venta, de conformidad con las estipulaciones del Código y demás leyes aplicables en la materia.
CAPITULO OCTAVO
JURISDICCION
ARTÍCULO 56.- De conformidad con los dispuesto en el Articulo 560 del Código, los Condóminos (propietarios y fideicomisarios) así como sus usufructuarios o arrendatarios y demás personas quienes tengan disposición o posibilidad de uso de los Departamentos o de los bienes de uso común del Condominio, expresamente señalan como domicilio para el cumplimiento de las obligaciones a su cargo en los términos del Código, la Escritura Constitutiva y este Reglamento y la recepción de toda clase de notificaciones, citaciones y demandas, el Departamento de su propiedad.
ARTÍCULO 57.- La interpretación, cumplimiento y ejecución de las disposiciones contenidas en la Escritura Constitutiva, en el Reglamento o las que resulten de los acuerdos tomados por la Asamblea, el Comité de Vigilancia o el Administrador, queda sujeta a la jurisdicción territorial de los juzgados competentes de la Ciudad de Playa del Carmen, Quintana Roo, con renuncia expresa por parte de los Condóminos (propietarios y fideicomisarios) así como sus usufructuarios o arrendatarios y demás personas quienes tengan disposición o posibilidad de uso de los Departamentos, cualquier otra jurisdicción resultante de su domicilio u otra causa generadora de competencia.
CAPITULO NOVENO
COMPLEMENTARIOS
ARTÍCULO 58.- Lo no previsto en este Reglamento será decidido de acuerdo a la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio y/o el Código.
ARTÍCULO 59- Las dificultades que surjan entre los propietarios y el Administrador General o sólo entre los primeros por la aplicación del presente Reglamento, se someterá al arbitraje designado por el Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 60.- En tanto no se celebre la primera Asamblea anual, se encargará provisionalmente del mantenimiento del Condominio, con carácter de Administrador del Condominio a la persona que designe el otorgante de la Escritura Constitutiva obligándose cada Condómino a cubrir la cuota mensual correspondiente.